Hvornår får du mest ud af henholdsvis et realkreditlån med variabel rente, også kaldet FlexLån®, og et fastforrentet realkreditlån? Det afhænger naturligvis af rentens udvikling, som ingen jo kan spå om. Og der er fordele og ulemper ved begge typer af lån. I en ny analyse har Nicolas Norby, chefanalytiker i Realkredit Danmark, set nærmere på to scenarier, hvor renterne henholdsvis stiger og falder. 

Hvis renterne stiger… 
Det første scenarie i analysen tager udgangspunkt i, at du i januar 2021 ønskede at låne 1 mio. kroner og kunne vælge et FlexLån® med tre års rentebinding (F3) til en rente på -0,4 procent eller et 30-årigt fastforrentet lån med en rente på 0,5 procent til kurs 96,4. Herefter steg renterne som følge af kursfald, og du kunne nu indfri lånet til kurs 59,4.

Sammenligner vi de to lån ved afslutningen af første refinansieringsperiode, er den månedlige ydelse på lånet med fast rente klart dyrest. Den ligger her hele 62 procent højere end på lånet med variabel rente. Alligevel ender det fastforrentede lån med at være det billigste, når vi ser på lånenes samlede omkostninger.  
”De seneste par års dramatiske kursfald har stor betydning, når vi sammenligner omkostningerne på de to lån. Vælger du at indfri lånet med fast rente for at få mulighed for at skære af din restgæld, er de samlede omkostninger allerede mindre for det fastforrentede lån ved en indfrielseskurs på 95,1, dvs. et kursfald på 1,3 kurspoint i forhold til optagelseskursen”, forklarer Nicolas Norby. 

Havde du i stedet beholdt lånet, ville du ifølge analysen også være væsentligt dårligere stillet med et FlexLån®, da den månedlige ydelse så ville stige til ca. 4.200 kr., mens ydelsen på det fastforrentede lån fortsat var på 1.269 kr. Allerede efter 6 måneder er besparelsen i første refinansieringsperiode altså spist op af de ekstra omkostninger på grund af rentestigningen. 

Hvis renterne falder… 
I analysens andet scenarie optages et lån på 1 mio. kr. i oktober 2023. Her er den månedlige ydelse fortsat dyrest på lånet med fast rente, men forskellen er ikke nær så stor i dette scenarie, da ydelsen kun er 24 procent højere end for et FlexLån®. Falder renterne imidlertid til niveauet, som det første scenarie startede med, bliver ydelsen på FlexLån® automatisk lavere.  Det er selvfølgelig muligt at nedkonvertere lånet med fast rente, men selv med en vellykket konvertering, ender ydelsen på det fastforrentede lån med at være næsten dobbelt så høj som på FlexLånet®.  

”Det er næppe overraskende, at FlexLån® er fordelagtige, når renterne falder, fordi du automatisk får en lavere rente på dit realkreditlån. Mere overraskende er det, at selv beskedne kursfald på 1-4 kurspoint på det fastforrentede lån kan tippe balancen, så de samlede omkostninger på FlexLån® overstiger de samlede omkostninger på lånet med fast rente”, siger Nicolas Norby. Han fortsætter: 

”På den måde vil du stå i en markant bedre situation, end hvis du havde valgt et FlexLån®. Dels kan du fortsætte med den samme lave månedlige ydelse, dels har du mulighed for at nedbringe restgælden ved at konvertere til et andet lån. I analysens eksempel kan låntageren for eksempel skære knap 400.000 kr. af sin restgæld for et lån på 1 mio. kr.” 

Hvilket lån skal du vælge? 
Som analysen viser, er der altså både fordele og ulemper ved at vælge FlexLån® i forhold til fastforrentede lån. Hvilket lån du skal vælge, afhænger ifølge chefanalytikeren mest af alt af din økonomiske situation og dit behov for sikkerhed om din økonomi:   

”Hvis du vil have den lavest mulige månedlige ydelse her og nu, skal du vælge et FlexLån®. Dermed accepterer du også risikoen for, at din månedlige ydelse på realkreditlånet stiger betragteligt, hvis renterne stiger. Det oplever du ikke med et fastforrentet lån. Med et FlexLån® har du desuden ikke de samme muligheder for at indfri lånet til en billigere kurs enten ved konvertering eller salg”. 

Til gengæld peger Nicolas Norby på, at et FlexLån® på den lange bane godt kan ende med at indhente det fastforrentede lån, hvis der ikke opstår oplagte konverteringsmuligheder. Det skyldes, at den stigende ydelse i en enkelt refinansieringsperiode opvejes af en faldende ydelse i en senere refinansieringsperiode.