Den fremtidige kursudvikling er naturligvis helt afgørende for, om det kan betale sig at lægge dit fastforrentede realkreditlån om. Og da ingen jo kan spå om kursernes udvikling, er det svært at svare på, hvornår en omlægning er en god ide. Ifølge Nicolas Norby, chefanalytiker i Realkredit Danmark, har du dog altid et valg, efter kurserne er faldet: 

”Du kan enten vælge at se tiden an og måske få en endnu større kursgevinst, eller du kan miste din kursgevinst igen, hvis kurserne stiger. På den måde kan du se en opkonvertering, hvor du skifter til et lån med højere rente og udnytter kursgevinsten til at nedbringe din restgæld, som en form for forsikring mod at miste den kursgevinst, du endnu ikke har realiseret, hvis renterne falder. Prisen er blot din højere månedlige ydelse og en mistet mulighed for en endnu større kursgevinst, hvis kurserne falder endnu mere”, siger Nicolas Norby. 

Han peger samtidig på, at en opkonvertering kun bliver en god forretning, hvis du har mulighed for at indfri lånet igen, inden den økonomiske gevinst i form af reduktionen af restgælden er ”spist op” af din højere ydelse – det man kalder den såkaldte break-even periode. 

 Skal vi regne på dine muligheder sammen?

Book møde     Bliv ringet op

Et regneeksempel i bagklogskabens klare lys 
I et regneeksempel har Nicolas Norby, chefanalytiker i Realkredit Danmark, set nærmere på, hvordan du i dag ville være stillet, hvis du i januar 2021 havde optaget et 30-årigt fastforrentet obligationslån med en rekordlav rente på 0,5 % og en kurs på 98,089. 

I eksemplet spoler vi tiden frem til januar 2022, hvor lånets kurs er faldet til 83,91. Det gør det muligt at konvertere op til et 2,5 %-lån til kurs 99,387 og dermed skære ca. 140.000 kr. af lånets restgæld. Til gengæld betaler du ca. 215 kr. mere om måneden. I worst-case scenariet, hvor kurserne stiger, skal du i perioden betale ca. 120.000 kroner mere i ydelser og indfrielsesbeløb, hvis du beholder dit eksisterende 0,5 %-lån.  

Læs hele analysen her

Op og ned på konvertering 

• Når du konverterer dit fastforrentede lån op eller ned, udnytter du ændringerne i lånets kurs. Enten opnår du en lavere månedlig ydelse på dit lån, eller du skærer noget af restgælden. 
• Formålet med en nedkonvertering er at få en lavere rente. Til gengæld får du en mindre stigning i din restgæld på grund af kurstab og omkostninger til omlægning af dit lån. 
• Formålet med en opkonvertering er omvendt at få en lavere restgæld mod en mindre stigning i din månedlige ydelse. At restgælden bliver lavere skyldes, at dit eksisterende lån kan indfries til en bedre kurs end den oprindelige.  
• Der er omkostninger forbundet med at konvertere dit lån, så du skal selvfølgelig altid holde gevinsten op mod omkostningerne. En simpel tommelfingerregel er derfor, at der helst skal være en forskel på 1-2 procentpoint på renten for, at det kan betale sig.