20. februar: Vores beregninger viser, at boligkøbernes forventninger til prisudviklingen på boligmarkedet kan have større betydning for huspriserne end ændringer i renten.
Finanskrisen - de store rentefald, øgede arbejdsløshed og skærpede kreditkrav påvirker den økonomiske usikkerhed, og dermed husprisernes værdi. Men en mere ukendt faktor er faktisk også på spil. Vores beregninger viser, at boligkøbernes forventninger til prisudviklingen på boligmarkedet kan have større betydning end ændringer i renten.
Omvendt boligboble
Husprisernes teoretiske niveau bestemmes af faktorer som renten efter skat, boligskatter, de disponible indkomster, demografi, arbejdsløshed osv. Beregninger viser, at handelspriserne i dag ligger nogenlunde på niveau med det teoretiske niveau. Det står i skarp modsætning til boligboblen i 2006/2007, hvor huspriserne var mere end 30 % højere end det teoretiske. Udsigten til prisfald i 2012 kan medføre, at priserne de kommende år risikerer at komme under dette niveau. Sker det, har vi det, man kalder en ”omvendt” boligboble.
Psykologi betyder mere end rente
Om vi får en omvendt prisboble afhænger blandt andet af psykologien på boligmarkedet. Boligkøbernes forventning til prisudviklingen kan nemlig påvirke huspriserne mere, end ændringer i renten. Ændrer boligkøbernes forventning sig med 1 % i negativ retning, vil det presse huspriserne ned med ca. 10 – 12 %. Derimod vil en rentestigning på 1 %-point ”blot” presse huspriserne med 8-10 %.
Hvordan udvikler huspriserne sig
Undersøgelser viser, at flere og flere danskere forventer faldende huspriser over det kommende års tid. Om psykologien får en betydning afhænger af, hvordan danskerne rent faktisk agerer, når de køber bolig. Det kan lægge et ekstra pres på huspriserne. Men hvis boligkøbet primært baserer sig på økonomisk formåen og behov, så er det ikke sikkert, at psykologien kommer til at spille en større rolle.
Huspriserne stabiliserer sig
Vi forventer, at huspriserne vil begynde at stabilisere sig i den sidste halvdel af 2012 og ind i 2013 som følge af det historisk lave renteniveau. Derfor er der ikke noget der tyder på, at vi får en omvendt prisboble på boligmarkedet de næste par år. Men de nuværende negative forventninger til boligmarkedet, kan i værste fald udløse en selvforstærkende negativ spiral.
Det er en svær opgave at spå om prisudviklingen på boligmarkedet. Vores anbefaling er som altid: ”køb huset, hvis du har råd og hvis du kan se dig selv i det mange år frem”. Det lyder måske som lidt af en floskel, men det rummer alligevel basalt set et meget vigtigt budskab. En bolig giver først og fremmest et løbende afkast i form af den nytteværdi , man får, med et tag over hovedet og et samlingspunkt for familie og venner. Boligen bør ikke ses som et investeringsobjekt i økonomisk forstand.