Er pladsen blevet trang, eller ønsker du lidt mere luksus? Der kan være mange grunde til at bygge om eller bygge til.

Som det første bør du overveje, om der skal ske noget med din nuværende bolig, eller om du bedre kan dække behovet for ændringer ved at flytte til en anden bolig. Eller sagt på en anden måde, du skal vurdere, om du vil sælge eller bygge om.

Overvej konsekvenserne
Start med at se på, hvad dit og familiens behov er. Hvad betyder det at skifte bolig, kontra at blive boende. En ny bolig kan betyde, at børnene skal skifte skole eller starte i ny institution. Eller at du får længere transporttid til og fra arbejde, nye naboer osv.

Hænger økonomien sammen?
Når du har besluttet dig for at bygge om, skal der indhentes tilbud fra håndværkerne, før du kan få et finansieringsforslag til projektet.

Indhent tilbud og læg budget
Har du besluttet dig for en ombygning, bør du overveje at bruge en byggerådgiver, fx en arkitekt eller ingeniør. Byggerådgiveren hjælper blandt andet med at planlægge byggeriet, sørger for at indhente tilbud fra håndværkere, vurderer hvilke tilbud der skal vælges, og sørger for at byggeriet følger tidsplanen. Det kan virke som en stor omkostning at hyre en byggerådgiver, men det viser sig ofte i praksis, at pengene er givet rigtig godt ud.

Når byggeriet er færdigtegnet, og tilbuddene er indhentet, skal der vælges blandt de forskellige tilbud. Herefter kan der opstilles et samlet byggebudget, og du kan begynde at tage stilling til, hvilken finansiering du har brug for.

Det er vigtigt, at du ikke indgår endelige aftaler med håndværkerne, før du har finansieringen på plads.

Få et forhåndstilbud om lån
Med baggrund i byggebudgettet kan vi opstille et finansieringsforslag til dig. Forslaget tager altid udgangspunkt i dine ønsker om låntype, løbetid m.v. og ender i et forhåndstilbud om lån. Der er tale om et forhåndstilbud, fordi vi ikke kan godkende og udbetale det endelige lån til dig, før vi ved, at din ombygning faktisk har den værdi, som vi forventer.

Finansieringen afhænger af, om du har egen opsparing, der skal bruges i forbindelse med ombygningen. Vi undersøger også, om dit finansieringsbehov kan klares med et realkreditlån eller om der er behov for finansiering via banklån.

Vi regner også på dit fremtidige budget
Udover at give dig et finansieringsforslag, regner vi på konsekvenserne for din daglige økonomi. Hvad betyder finansieringen for det fremtidige rådighedsbeløb? Er der et passende rådighedsbeløb, eller skal du foretage tilpasninger i byggeprojektet?

Det er vigtigt, at du giver dig tid til denne fase i projektet, så du kan træffe dine beslutninger på et godt og velovervejet grundlag.

Få inspiration og regn på dit projekt på www.klogem2.dk
Beregn, hvad et lån koster i månedlig ydelse

Din bolig vurderes
Før du får et tilbud om lån, skal din bolig vurderes. Det sker for at fastsætte værdien af boligen, før projektet går i gang og fastsætte den forventede værdi, når projektet er færdigt.

Du kan ikke være sikker på, at boligens værdi stiger med samme beløb, som du bruger på ombygningsprojektet. Til gengæld kan vurderingen vise, om der er friværdi i boligen, som du kan belåne i forbindelse med byggeprojektet.

Når vi har vurderet boligen, giver vi dig et forhåndstilbud på lån. Tilbuddet gives med det forbehold, at boligen igen skal vurderes, når byggeriet er færdigt. Vurderingen skal til for at få bekræftet værdien af boligen - både i forhold til det konkret gennemførte projekt, men også i forhold til den generelle udvikling i ejendomspriserne.  

Finansiering mens du bygger
I de fleste tilfælde skal du betale byggeriet i takt med, at det skrider frem. Derfor har du brug for finansiering i byggeperioden, indtil du kan realisere det forhåndstilbud, du har fået på det færdige byggeprojekt. Det kan du vælge at gøre med et byggelån eller en byggekonto.

Byggekonto
Med en byggekonto vælger du at få udbetalt realkreditlånet allerede ved byggeriets start. Provenuet fra dette lån indsættes på en byggekonto, og efterhånden som byggeriet skrider frem, bliver beløbet fra byggekontoen udbetalt. Realkreditlånet bliver udbetalt mod en garanti fra din bank, fordi byggeriet ikke er færdigt endnu, og vi har derfor ikke sikkerhed (pant) for de penge, vi har lånt dig.

Når du vælger en byggekonto, skal du betale ydelser på realkreditlånet i byggeperioden. Når byggeriet er færdigt, skal det besigtiges. Hvis ejendommen ikke har opnået den forventede værdi, kan vi kræve forhåndslånet nedbragt. Hvis forhåndslånet skal nedbringes, vil finansieringen typisk kunne foretages med et banklån.

Byggelån
Med et byggelån vælger du at få udbetalt realkreditlånet, når byggeret er færdigt. Et byggelån kan på visse områder sammenlignes med en kassekredit. De penge, du skal bruge til at betale håndværkerne, bliver trukket på byggelånet, når du har behov for det. Når byggeriet er færdigt, skal provenuet fra det endelige lån dække saldoen på kassekreditten.

Det er vigtigt, at du samtidig overvejer at kurssikre det endelige lån. Hvis du ikke kurssikrer, er der risiko for, at lånets provenu ikke kan dække saldoen, når byggeriet er færdigt. Vælger du at kurssikre lånet, får du et fradrag i kursen.

Når du har optaget et byggelån, betaler du ikke ydelse på et realkreditlån under byggeriet. Det skyldes, at du først optager det endelige realkreditlån, når byggeriet er færdigt.  

Ombygning går i gang
Når finansiering i byggeperioden er aftalt, kan byggeriet gå i gang.

Betal ikke på forhånd
De udbetalinger, der skal ske i byggeperioden må kun finde sted, når arbejdet er udført. Der må altså ikke udbetales for arbejde på forhånd.

Godkendelse undervejs
Afhængig af byggeriets omfang og størrelse kan vi stille krav om, at byggeriet løbende besigtiges, før der kan udbetales penge. I det tilfælde vil det ofte være en vurderingsinspektør fra Realkredit Danmark, der foretager besigtigelsen. Alternativt kan det efter aftale med os være din egen byggerådgiver, der godkender udbetalinger.

Mens byggeriet er i gang, sørger vi for at pantebrevet bliver tinglyst, så lånet kan udbetales.

Din bolig vurderes igen
Når du fortæller os, at byggeriet er færdigt, skal vi lave en endelig vurdering. Vurderingen skal bekræfte, at byggeriet er opført efter planen og har den aftalte kvalitet.

Efter vurderingen beregner vi værdien af boligen. Værdien bekræfter som regel den forhåndsvurdering, vi foretog, før byggeriet blev startet. Dog kan ændringer på boligmarkedet påvirke den endelige vurdering.

Når vurderingen er på plads, kan den garanti, som banken har stillet overfor realkreditinstituttet (ved byggekonto), frigives. Det vil sige, at du ikke længere skal betale garantiprovision til banken.

Afslutning
Din lånesag er nu afsluttet.

Husk SKAT
Dine årlige renteudgifter ændrer sig, når du optager lån. Derfor skal du ændre din forskudsopgørelse hos SKAT, så du ikke risikerer en restskat - og så du får glæde af skattefordelene med det samme.

Ret forskudsopgørelse på skat.dk